出租率显著低于保租房REIT，魔方生活上市二次递表

　　4月30日讯：在第一份招股书失效后第33天，魔方公寓母公司魔方生活服务集团（以下简称：魔方生活）向港交所再度递表。这家国内最大规模的集中式长租公寓运营商，对外更新近三年财务及运营情况。

　　2020-2022年，公司收入分别为9.49亿元、14.71亿元、17.14亿元，2022年收入同比涨幅为16.5%，较2021年同比55%显著下降。

　　2022年9月，魔方生活第一次披露招股书，彼时，公司经营数据更新至2022年6月31日，净利润尚且盈利，但最近一份招股书显示，截至2022年底，公司录得净亏损2.46亿元。

　　与此同时，魔方生活正面临流动性紧张情况。招股书显示，公司流动负债净额由2021年的15.37亿元增加57.6%至2022年的24.36亿元，截至2022年底，魔方生活的现金及现金等价物为3.45亿元，尚不足以覆盖短期负债。

　　1.上半年盈利 下半年亏损

　　在长租公寓行业疯狂跑马圈地的2017年，魔方生活没有选择跟风扩张。因为与大股东华平投资对赌失败，创始人和原董事长葛岚于2018年将其所持股权套现并离职，随后华平投资给魔方公寓指定了酒店职业经理人郑南雁和柳佳，分别担任主席和CEO。此后，魔方公寓也被外界打上“酒店系长租企业”的标签。

　　2020年前后，长租公寓行业暴雷潮到来，在蛋壳公寓被纽交所摘牌、青客公寓从纳斯达克退市后，魔方生活开启了扩张之路。

　　招股书显示，2020年、2021年、2022年，魔方生活在营公寓总数分别是39030间、75887间、76245间。其中，加盟管理和第三方托管公寓的数量分别为7149间、25813间、25412间——这类型在管公寓在总营收占比3%-5%左右，魔方生活的营收大部分来自直营，即向目标公寓业主整租楼宇，订立10至15年的长期租约，改造后对外出租运营。

　　可以发现，2021年期间，魔方生活在营公寓数量增长显著，同比2020年增加94%，接近翻倍，同年，魔方公寓收购微领地21家项目公司，以及上海胤臣、上海景闳、上海灏吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下项目。一系列收购增厚了魔方生活2021年的收入和净利润，2021年公司利润净额为3亿元。

　　当收购动作放缓，魔方生活财务状况于2022年又重回亏损状态。招股书显示，由于疫情爆发的不利影响，魔方生活2022年录得净亏损2.46亿元，与2020年净亏损2.31亿元相比，亏损数额略有扩大。

　　36氪发现，魔方生活的亏损集中发生在2022下半年，公司于2022年9月递交的第一份招股书显示，2022上半年，魔方生活的净利润为41万元。

　　关于2022年全年净利润亏损，魔方生活指出：由于2022年春季上海公寓的出租率受疫情而拖累，期内增长不及预期，同时公寓网络扩大计划也因此受挫；加之2022年12月及2023年1月期间，全国疫情使出租率下降所致，2022年12月，魔方生活的直营公寓的出租率和续租率分别下降2.2%及5%。

　　2，出租率低于保租房REIT

　　对比整个集中式公寓行业，魔方生活的整体出租率低于房企旗下长租品牌。2022年魔方整体平均出租率为84.4%。据万科2022年财报披露，泊寓2022年出租率为93.3%；华润有巢REIT于2022年12月上市，截至2022年9月30日，其底层资产的出租率为94%。

　　招股书显示，截至2022年12月31日，魔方生活约66.7%的公寓以直营模式经营。这种模式在相关公寓开始产生收入前，一般会产生大量前期资本开支。包括就扩张进行市场调查及评估目标地理位置、物色公寓、向业主预付租金及改造公寓社区以使其适合出租的资本开支。

　　业内人士对36氪表示，目前已经上市的REITs产品，仍是聚焦在保障性租赁住房项目范围内，魔方手握的大部分市场化租赁项目，获得政策支持的力度尚未明朗。而对于“纳保”公寓项目，由于其民生属性，政府对租金价格和涨幅设置了更多限制，对保租房的经营性现金流产生一定影响后，会在一定程度上拉低REITs的现金分派率。所以对于魔方生活的投资人来说，通过上市来退出是目前更好的选择。

　　据了解，华平投资在2012年参与了魔方公寓B轮融资后，成为了魔方公寓母公司魔方投资的股东，最终持有魔方公寓51.62%股权，是其第一大股东。魔方于2012年A轮融资后估值为2.94亿港元；2021年，魔方公寓E+ 轮融资后估值达到76.02亿港元，不到十年间，估值增长25倍。

　　长期投资魔方公寓超10年的同时，2015年华平投资联合创立盛煦地产，主要运营中高端租赁式公寓，投资1.7亿美元，后于2017年追加1.83亿美元投资；2018年，华平投资领投自如40亿元人民币A轮投资。

　　2022年以来，这家美国老牌PE对中国长租公寓赛道的态度有了微妙的变化。

　　2021年底，华平完成首支亚洲地产基金募集，募资总额达28亿美元。2022年6月，华平投资中国联席总裁魏臻在接受媒体采访时，首次阐述这支基金的定位，关于“最看好地产行业中的哪类资产”的问题，魏臻没有提到长租公寓。

　　他表示，“我们首先要把’地产’两个字准确地给定义一下。GDP ‘去地产化’里的’地产’，主要是指住宅。随着经济的增长和成熟，地产行业会涌现很多新的，非住宅类别出来，比如说仓储、工业园区、停车场、数据中心等。”

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